I. Nội dung sự việc
Nguyên phần đất có diện tích 3000m2 địa chỉ tại Thành phố Hồ Chí Minh cấp cho Hộ bà Th. Tại thời điểm thửa đất trên được cấp cho Hộ bà Th gồm 04 nhân khẩu sau: BàTh, Ông L, Bà L, Ông Tr. Năm 2007, bà Th qua đời không để lại di chúc, theo quy định pháp luật về thừa kế hiện hành thì phần đất của bà Th trong phần diện tích đất nêu trên được để lại cho các đồng thừa kế theo hàng thừa kế thứ nhất, gồm 09 người con. Cha bà Th chết năm 1952. Mẹ bà Th chết năm 1963.
Năm 2009, 09 người con lập 01 bản thoả thuận về việc sẽ để đất lại cho bà B để đứng tên, sau đó bà B sẽ phải chuyển lại cho ông T đang ở Mỹ khi ông T về Việt Nam. Đồng thời bà B phải cắt 03 phần đất bằng nhau mỗi phần 80m2 cho các ông M, G, L [tất cả đều là anh em ruột]. Và còn thoả thuận 1 số nội dung về đo vẽ và cắt khẩu nhưng không thực hiện.
Sau đó, năm 2010, tại Văn phòng công chứng thì 09 người con đã tặng cho toàn bộ và không điều kiện phần tài sản mình được thừa kế cho bà B là một trong 9 người con của bà Th. Cũng trong năm 2010, ông L, bà L, Ông Tr cũng đã tặng cho phần đất của mình trong hộ bà Th cho bà B.
Tranh chấp liên quan đến bất động sản rất phổ biến
Năm 2016 bà B đã làm thủ tục đứng tên và tặng cho lại toàn bộ cho ông H [cũng là 1 trong 9 người con].
Năm 2020 ông L khởi kiện ông H ra Toà án Thành phố Hồ Chí Minh, yêu cầu bà B và ông H giao lại cho Nguyên đơn diện tích đất 1/9 theo Giấy chứng nhận cấp cho hộ bà Th. Đồng thời, ông M – người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu tuyên bố Văn bản khai nhận và thỏa thuận phân chia di sản tại Văn phòng công chứng giữa 09 người con là vô hiệu. Ông H đã yêu cầu luật sư tham gia vụ án bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho mình.
II. Những quy định pháp luật liên quan đến sự việc
- Theo khoản 2 Điều 681 Bộ luật Dân sự 2005 quy định mọi thoả thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản.
- Đồng thời, Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về điều kiện giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật như sau:“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. 2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”
- Căn cứ khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” và Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.
III. Giải pháp pháp lý của Luật sư về sự việc
- Luật sư khẳng định yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu độc lập của người liên quan là không có cơ sở, bởi lẽ:
- Theo Giấy chứng nhận thì thửa đất nêu trên được cấp cho hộ bà Th, bao gồm 04 nhân khẩu sau: Bà Th, Ông L, Bà L, Ông Tr. Như vậy, việc 09 người con thực hiện việc thoả thuận là vô hiệu về mặt chủ thể. Không những vô hiệu về mặt chủ thể tham gia xác lập, thoả thuận cũng có những điều khoản không được các bên thực hiện. Nên thoả thuận các bên lập năm 2009 vô hiệu.
- Năm 2010, tại Văn phòng công chứng thì 09 người con đã tặng cho toàn bộ và không điều kiện phần tài sản mình được thừa kế cho bà B là một trong 9 người con của bà Th. Cũng trong năm 2010, ông L, bà L, Ông Tr cũng đã tặng cho phần đất của mình trong hộ bà Th cho bà B. Đây là những thoả thuận sau cùng được lập tại Văn phòng công chứng đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định nên có giá trị pháp lý.
- Thực tế các bên đã thực hiện đúng thỏa thuận bàn giao phần đất tương ứng của mình để thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai. Từ khi bà B được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đến khi tặng cho, sang tên cho ông H theo quy định pháp luật, ông M, ông L không có bất kì ý kiến gì về việc này
-
Vì vậy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu độc lập của người liên quan là không có căn cứ để chấp nhận. Đề nghị Toà án TP.HCM không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu độc lập của người liên quan.
IV. Phán quyết của Toà án
- Toà án đã chấp nhận lý lẽ của Luật sư, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bác toàn bộ yêu cầu độc lập của người liên quan.
- Như vậy, ông H đã bảo vệ được quyền sở hữu của mình.
