I. Tóm tắt vụ việc
Thời gian năm 2020 quá trình bất động sản tăng nhiệt, việc nguồn cung ở TP.HCM thiếu hụt, dẫn tới thị trường bất động sản ở vùng ven rất nóng. Trong đó, thị xã Dĩ An mới lên thành phố, nên xuất hiện nhiều dự án tại đây. Đa số các dự án lớn và đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
Chị Thanh là người mua 1 căn shophouse tại dự án ở ngã tư Dĩ An. Chị thanh toán đúng hạn, hai bên mới ký thoả thuận cọc, và chị Thanh đã thanh toán được 30% của Shophouse tương ứng 100% tiền cọc. Tuy nhiên từ năm 2020 đến năm 2023 chị Thanh nhận thấy dự án chỉ khoanh vùng. Chủ đầu tư đã xây dựng được 2 block và tiến hành bàn giao cho cư dân, tuy nhiên block nơi có shophouse của chị lại không thấy biểu hiện xây dựng. Trong khi tiền cọc chị đã đóng xong. Chị Thanh đã nhiều lần liên hệ làm việc với chủ đầu tư, có sự hỗ trợ của sale bán hàng, nhưng chủ đầu tư chỉ hứa hẹn chờ đợi. Qua tìm hiểu, chị biết được do giấy phép xây dựng khu block của chị chưa có vì liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất chưa hoàn thành. Nhận thấy việc tiếp tục mua shophouse là không khả thi, đồng thời tiền đã đóng cho chủ đầu tư nhiều ngày, việc thu hồi tiền là rất cần thiết để trả các khoản lãi ngân hàng mà chị phải chịu trong giai đoạn chờ đợi chủ đầu tư.
Dự án bất động sản hình thành liên tục làm đa dạng nguồn cung
Chị Thanh yêu cầu thanh lý nhưng chủ đầu tư không đáp ứng, do thoả thuận cọc có quy định về trường hợp đơn phương chấm dứt thì mất cọc. Chị Thanh lo lắng mất ăn mất ngủ, vì số tiền đã cọc rất lớn, hơn nữa đây là khoản tiền chị vay ngân hàng, vay có thế chấp bằng khách sạn của chính chị đang ở và kinh doanh. Giai đoạn này, mẹ chị đã lớn tuổi và bị bệnh. Chị phải chăm sóc mẹ nên hoạt động kinh doanh không hiệu quả, hơn nữa lại vừa mới trải qua dịch covid, dịch vụ khách sạn ế ẩm. Lo lắng nên chị tìm tới Luật sư Inter justice để được giúp đỡ giải quyết tìm cách thu hồi số tiền đã bỏ ra.
II. Những hạn chế của thoả thuận cọc theo quy định pháp luật
- Việc ký cọc là không có giá trị do giấy phép xây dụng chưa được cấp, do đó cơ sở để đặt cọc chưa tồn tại.
- Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn theo quy trình và đúng hình thức luật quy định.
- Các trường hợp huy động vốn không đúng quy định là không có giá trị.
- Quy định phạt cọc trong thoả thuận cọc không có giá trị, do thoả thuận cọc không có giá trị.
- Chủ đầu tư kinh doanh thì phải đáp ứng đủ điều kiện mới được kinh doanh.
III. Giải pháp luật sư và kết quả vụ việc
- Nhận được uỷ quyền từ chị Thanh nên luật sư đã trực tiếp làm việc với bộ phận pháp chế hợp đồng của chủ đầu tư về việc đề nghị thanh lý thoả thuận cọc
- Luật sư chỉ rõ những điểm bất lợi của chủ đầu tư về việc chưa có giấy phép xây dựng nhưng đã truyền thông, tiến hành huy động vốn, thoả thuận cọc không có giá trị.
- Tương ứng là các chế tài pháp luật có thể xảy ra nếu người mua khởi kiện.
- Chủ đầu tư lớn và còn thực hiện nhiều dự án lớn tại Bà Rịa Vũng Tàu, do đó có thiện chí thương lượng.
- Trên cơ sở các đề nghị của luật sư và quy định của pháp luật, xét thấy cần bảo vệ uy tín của chủ đầu tư để thực hiện các dự án khác.
- Chủ đầu tư đã chấp nhận toàn bộ đề nghị của luật sư, hoàn trả cho chị Thanh toàn bộ số tiền đã chuyển cọc trong 02 tháng kể từ ngày ký bản thanh lý.
