I. Tóm tắt vụ việc
Chj Đ là người mua căn hộ trong dự án nhà ở thương mại tại quận 12. Từ khi ký phiếu đặt chỗ, cho tới lúc ký hợp đồng đặt cọc thì chị Đ thanh toán đầy đủ, đúng tiến độ. Tuy nhiên chủ đầu tư lại chậm trễ trong việc ký hợp đồng mua bán. Từ năm 2021 – 2022 do khó khăn trong dịch Covid nên chủ đầu tư thi công công trình rất chậm, dẫn tới chậm trễ trong việc ký hợp đồng mua bán và bàn giao căn hộ hơn 1 năm. Thời gian này chị Đ cũng có thanh toán chậm một vài tháng, nhưng chủ đầu tư không thông cảm, lại muốn tiến hành phạt vi phạm hợp đồng với chị Đ. Chị Đ không đồng ý và muốn chấm dứt thoả thuận cọc do nhân thấy chủ đầu tư không thiện chí, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả số tiền cọc đã nhận. Chủ đầu tư không đồng ý mà muốn phạt 50% số tiền chị Đ đã cọc, hoặc chị Đ có quyền bán lại căn hộ cho người khác. Chị Đ không đồng ý với giải pháp mà chủ đầu tư đưa ra, trong khi chị Đ chỉ thanh toán trễ một vài lần do bất khả kháng, trong khi chủ đầu tư chậm tới một năm. Nên chị Đ đã tìm tới luật sư Inter Justice để được tư vấn, chị Đ rất lo lắng khi đây là khoản tiền tích góp gần như nửa đời của chị. Chủ đầu tư lại là doanh nghiệp lớn, trong khi chị Đ chỉ là 1 cá nhân.
II. Những quy định có trong thoả thuận cọc giữa hai bên và thực tế thực hiện thoả thuận cọc
- Công ty thực hiện xây dựng dự án theo giấy phép là 1 công ty độc lập, trong khi đó chủ đầu tư của dự án theo như được truyền thông lại là công ty khác. Trường hợp này phải theo giấy phép xây dựng.
- Thoả thuận cọc có quy định việc bên chị Đ đơn phương chấm dứt thì phải chịu phạt cọc, mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc
- Thoả thuận cọc cũng quy định nếu chậm trễ ký hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư phải chịu lãi phạt tính trên số tiền chị Đ đã đóng theo thời gian chậm trễ ký hợp đồng.
- Thoả thuận cọc cũng quy định về sự kiện bất khả kháng xảy ra thì hai bên được miễn trách nhiệm vi phạm.
Không phải khi nào việc mua bán cũng diễn ra tốt đẹp chìa khoá trao tay
III. Quy định pháp luật liên quan tới vụ việc
- Không phải chủ đầu tư thực sự mà đứng ra ký nhận cọc là vi phạm về chủ thể giao kết theo Bộ luật dân sự
- Theo Luật nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi đã đáp ứng đầy đủ quy định pháp luật. Trường hợp huy động vốn dưới các hình thức khác khi chưa đáp ứng điều kiện thì việc huy động vốn vô hiệu
- Thoả thuận huy động vốn vô hiệu dẫn tới các điều khoản của nó không có giá trị
- Thoả thuận không có giá trị thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
- Bên có lỗi gây ra thoả thuận không có giá trị nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường
IV. Giải pháp Luật sư Inter Justice
- Trong trường hợp này, thương lượng để đi đến thoả thuận là giải pháp tốt nhất.
- Chị Đ uỷ quyền cho luật sư Inter Justice làm việc với chủ đầu tư về việc thanh lý hợp đồng
- Luật sư đã thương lượng với chủ đầu tư về việc chủ đầu tư (đơn vị được truyền thông) phải trả lại tiền chị Đ đã đóng.
- Quá trình thương lượng căng thẳng do bên chủ đầu tư không muốn trả lại tiền
- Trên cơ sở quy định pháp luật hành chính, dân sự, nhà ở về việc thoả thuận vô hiệu và bên gây thiệt hại phải bồi thường nếu có lỗi, Luật sư đã chỉ ra các mặt lợi ích khi chủ đầu tư trả tiền lại cho chị Đ
- Việc trả lại tiền thể hiện thiện chí của chủ đầu tư lớn, hơn nữa giá căn hộ cũng đã tăng so với thời kỳ mở bán trước đây.
- Công ty đã chấp nhận giải pháp của luật sư, trả lại toàn bộ tiền cho chị Đ trong vòng 1 tháng kể từ ngày làm bản thanh lý, đồng thời chị Đ cũng chấm dứt việc mua căn hộ tại dự án nói trên.
